Сезон начался, а стройка на паузе: что происходит на рынке и когда ждать разворота

Строительная отрасль переживает период охлаждения: спрос снижается, проекты откладываются, а компании пересматривают бюджеты. При этом сами процессы внутри рынка остаются сложными и многослойными – от ипотечных программ до бюджетной политики.

О том, как сегодня устроен рынок, какие факторы на него влияют и когда возможен разворот, рассказал директор по капитальному строительству ЦЕМРОСа Эдуард Шмидт.

«Сезонность в этом году усилила спад»

- Как вы оцениваете старт строительного сезона?

Сезонность – это неотъемлемая характеристика отрасли, которая влияет на строительное производство из года в год, как и сезонность влияет, например, в сельском хозяйстве. Есть более зависимые производства (уличное бетонирование) и менее (металлоконструкции, сети, внутриобъектовые работы). Но в этом сезоне на неё наложились дополнительные факторы. Зима оказалась существенно сложнее, чем в предыдущие 3-4 года: в ряде регионов морозы и обильные снегопады фактически останавливали производство бетонных работ. Это напрямую влияло на потребление цемента.

Кроме того, произошёл сдвиг спроса из-за изменения НДС. В декабре многие застройщики стремились закрыть максимальный объём работ, чтобы пройти по старой ставке. В результате рынок получил пиковую сдачу объектов в конце года, и «просадку» в начале следующего.

Но ключевой фактор – это не сезон, а снижение спроса в целом. Сезонность в текущих условиях просто усиливает отрицательный эффект.

«Мы чувствуем снижение спроса напрямую»

- Что сегодня определяет состояние рынка?

Мы находимся в начале строительной цепочки, как поставщики материала. И если спрос на строительном рынке сжимается, то мы это чувствуем практически сразу.

Снижается количество сделок с жильём – старт новых проектов откладывается, а значит падает потребление цемента. Сокращаются инфраструктурные проекты – новые дороги не строим, из-за чего снова падает потребление цемента. Бизнес откладывает инвестиции в новое производство или расширение существующего – эффект тот же.

Основной драйвер прошлых лет – льготная ипотека – сегодня сильно ограничена. Если раньше все могли покупать и инвестировать в жильё на льготных условиях, то сейчас такие возможности остались только у узкого сегмента.

При этом важно понимать: оставшиеся льготные покупатели – это молодые семьи с детьми с малым бюджетом на покупку, которые приобретают, как правило, малометражные квартиры. Этого объёма, конечно, недостаточно для поддержания строительного комплекса на прежнем уровне.

- Как компания реагирует на снижение спроса?

Мы перешли в режим жёсткой экономии. Если говорить о нашем блоке – эксплуатации зданий и сооружений – мы пересмотрели весь объём операционных ремонтов и срезали всё, что можно отложить на будущие периоды. 

Принцип простой: влияет ли это на выпуск цемента или безопасность? Если нет, то откладываем до лучших времен. В результате из запланированных затрат мы оставили порядка 40%. Все некритичные ремонты и работы перенесены.

Аналогичный подход – по инвестициям. Проекты с длинным сроком окупаемости поставлены на паузу. Это касается не только дирекции капитального строительства, но и всех остальных дирекций, например, производственной и горных работ, где мы сопровождаем договоры строительного подряда.

- Как эта ситуация отражается на производстве?

В условиях снижения спроса наша компания не может продолжать работать в прежних объёмах. Чтобы не продавать продукцию по заниженным ценам и не накапливать запасы, предприятия сократили производство. Были остановлены отдельные мощности и прекращен выпуск цемента на трех заводах. Это не кризис отдельной компании, это реакция на состояние рынка. Сегодня предложение превышает спрос.

И важно понимать, что это результат общего снижения активности в строительстве.

«Причём тут ипотека?»

- Как вы оцениваете текущий этап развития рынка?

Последние годы отрасль росла во многом за счёт льготной ипотеки. Это был мощный стимул. Как мы уже с вами отметили, доступные кредиты позволяли активно покупать жильё и инвестировать в него. В результате росли все участники цепочки: от девелоперов до производителей стройматериалов.

Сейчас этот фактор практически исчез. Осталась ограниченная льготная ипотека, которая не покрывает прежние объёмы. Фактически мы наблюдаем коррекцию этого роста. Рынок сжимается, и это естественный процесс после периода перегрева. Мир развивается подобно спирали.

- Когда может вернуться спрос?

Основной ориентир – это уровень процентных ставок. Сегодня ключевая ставка Центробанка равна 15%. Это означает, что рыночная ипотека остаётся дорогой.

Психологически комфортный уровень для массового покупателя – рыночная ипотечная ставка 10-12%. Именно при таких значениях люди начинают активно принимать решения о покупке жилья. Пока ставка выше этого уровня, спрос будет оставаться ограниченным.

«Даже при росте спроса рынок не восстановится сразу»

- Что произойдёт, когда ставка начнёт снижаться?

Спрос начнёт возвращаться, но с временным лагом к предложению. Строительство – это длинный цикл. От выбора участка до ввода объекта в эксплуатацию проходит порядка трёх лет:

• поиск участка и оформление права на него;

• подготовка и согласование градостроительной документации;

• тех. присоединение к сетям;

• проектирование и экспертиза;

• само строительство (в среднем около двух лет).

Поэтому, даже если спрос вырастет, рынок не сможет быстро увеличить предложение. В какой-то момент может так произойти, что спрос будет опережать предложение с ростом цен.

«Инфраструктура тоже под давлением»

- Может ли государство поддержать рынок?

Строительство делится на три крупных сегмента: жильё, промышленность, а также инфраструктура – важнейший сегмент, который финансируется государством: дороги, мосты, аэропорты, железные дороги, метро и т.д.

Здесь тоже есть ограничения. Мы видим рост бюджетных затрат при незначительном росте доходов: задолженность бюджета РФ за 2025 выросла на 21%. Ужесточение налоговой политики, ввод дополнительных инструментов контроля связаны со значительным дефицитом бюджета. Это говорит о том, что рассчитывать на значительное расширение инфраструктурных проектов, как драйвера рынка, не стоит.

- Какой прогноз вы считаете наиболее реалистичным?

Спрогнозировать ближайшее будущее практически невозможно. Но если не учитывать внешние факторы и смотреть на рынок позитивно, то стадию отрицания и гнева мы уже прошли. Картина может выглядеть следующим образом:

• 2026 - 2027 годы – период высокой рыночной ипотечной ставки и сдержанного спроса;

• 2028 год – поиск баланса спроса и предложения;

• 2029 год – медленное восстановление рынка;

• 2030 год – попытка (первая) вернуть то, что мы потеряли.

При этом важно понимать: прежней модели роста уже не будет. Льготная ипотека не вернётся в прежнем виде, а значит, рынок жилья будет развиваться более сдержанно.

Оптимистичный сценарий – начало восстановления с 2028 года, за счет перераспределения бюджетных затрат с силового блока на инфраструктурные проекты, а также начало реализации отложенного спроса на жильё.

«Выиграют те, кто переживёт этот цикл»

- Какой главный вывод мы можем сделать для отрасли?

Сейчас ключевая задача – не рост, а выживание и эффективность. ЦЕМРОС уже живёт в новой реальности: сократили затраты, адаптировали производство, пересмотрели инвестиции.

Компании, которые смогут пройти этот период, окажутся в более сильной позиции, когда рынок начнёт восстанавливаться, потому что в итоге на рынке остаются те, кто смог адаптироваться и повысить свою эффективность.